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前幾天，深圳市人大常委會(huì)對(duì)《深圳市機(jī)動(dòng)車停放管理?xiàng)l例（草案）》進(jìn)行審議，但會(huì)開完了，一個(gè)焦點(diǎn)問題卻懸而未決：小區(qū)公共停車場(chǎng)所有權(quán)歸眾業(yè)主，物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主停車有沒有收費(fèi)資格？收的車費(fèi)該歸誰管理使用？誰來監(jiān)督？業(yè)主在自己的“地上”丟了車，物業(yè)管理公司賠不賠？……這一連串的問題要不要明確地寫在《條例》里面？
買車的小區(qū)業(yè)主越來越多，面臨這種管理困境的不光是深圳市……
一問：物業(yè)公司有沒有收費(fèi)資格？
要搞清楚小區(qū)停車場(chǎng)該不該收費(fèi)、如何收費(fèi)的問題，首先要弄清小區(qū)停車場(chǎng)的種類。深圳市景洲大廈、著名房產(chǎn)維權(quán)人士鄒家健說，小區(qū)的停車場(chǎng)大致分為兩類，一類是開發(fā)商投資建設(shè)、可供出售的專用停車場(chǎng)，一般是在樓層地下，這類停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)明晰，始為開發(fā)商所有，后為購者所有；另一種則是由小區(qū)地面（公共場(chǎng)所）空地改成的停車場(chǎng)，如小區(qū)道路旁、樓房旁等。現(xiàn)在所說的小共公共停車場(chǎng)指后者，這一類停車場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)到底歸誰？
鄒家健說，以往，小區(qū)公共停車場(chǎng)一般由小區(qū)的物業(yè)管理公司管理收費(fèi)，收成全部歸物業(yè)管理公司支配，但此次有人對(duì)小區(qū)公共停車場(chǎng)的歸屬和物業(yè)管理公司有沒有收費(fèi)主體資格等問題提出質(zhì)疑。
廣東正翰律師事務(wù)所律師劉子龍?jiān)诮o深圳市人大的有關(guān)建議中說，政府發(fā)給住宅樓業(yè)主的房地產(chǎn)證，既載有購買房產(chǎn)的面積，也標(biāo)記著所處開發(fā)區(qū)域的土地面積，故曰“房地產(chǎn)證”。此證載明：業(yè)主購買了房，同時(shí)擁有了住宅區(qū)的土地。業(yè)主的車輛進(jìn)入住宅區(qū)，管理者收取業(yè)主停車費(fèi)用，美其名曰“場(chǎng)地租用費(fèi)”或“場(chǎng)地使用費(fèi)”，這是不成立的。事實(shí)很清楚，不是業(yè)主“租用”了管理公司的土地，而是管理公司租用了業(yè)主的土地。
但深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)劉政認(rèn)為，住宅小區(qū)停車場(chǎng)占用土地的使用權(quán)，誠然屬于小區(qū)全體業(yè)主所有，而不屬于物業(yè)公司。但是物業(yè)公司與全體業(yè)主的法律關(guān)系并非一般的提供服務(wù)與接受服務(wù)的關(guān)系，而是一種委托代理關(guān)系(參見《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十三條)。因此，物業(yè)公司收取停車費(fèi)(無論是車位租金還是保管費(fèi))，其性質(zhì)都是一種代理行為。其收取的停車費(fèi)并不歸物業(yè)公司所有，而是作為物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的組成部分，用在小區(qū)公共管理事務(wù)中，即歸全體業(yè)主享有。因此，受托人(物業(yè)公司)在不擁有停車場(chǎng)的使用權(quán)的條件下，替委托人(全體業(yè)主)代為收取車位租金或保管費(fèi)的行為，其主體資格是沒有問題的。
二問：該不該向停車的業(yè)主收費(fèi)？
小區(qū)公共停車場(chǎng)既為小區(qū)業(yè)主共同所有，那么該不該向停車的業(yè)主收費(fèi)？很多人主張還是適當(dāng)收取。
鄒家健說，他所在的小區(qū)共有400戶業(yè)主，有車的也只是280多戶，如果小區(qū)的公共停車場(chǎng)只為這一部分有車的業(yè)主無償使用，那對(duì)120戶無車的業(yè)主是不公平的。他還說，公共停車場(chǎng)需要管理，地面損壞也需維修，這些費(fèi)用也應(yīng)該由車主承擔(dān)。
鄒說，關(guān)鍵是如何收？收多少？深圳市部分政協(xié)委員認(rèn)為，對(duì)于產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共有的停車場(chǎng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)本著保本的原則，不能以營(yíng)利為目的，物業(yè)管理單位在報(bào)物價(jià)部門審批收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)先由業(yè)主委員會(huì)審查其提交的產(chǎn)權(quán)資料的真實(shí)性，并出具相關(guān)的許可文件。
在深圳蓮花北、梅林等小區(qū)，大多數(shù)業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)公司收取停車費(fèi)的行為并不反對(duì)，但都一致認(rèn)為，物業(yè)公司應(yīng)明白小區(qū)的公共停車場(chǎng)是歸小區(qū)業(yè)主共同所有，物業(yè)公司是受業(yè)主委托，收取的是車場(chǎng)的管理費(fèi)，而不是出租費(fèi)或土地使用費(fèi)。因此，業(yè)主們建議，小區(qū)的公共場(chǎng)所停車場(chǎng)的收費(fèi)不應(yīng)與經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)相比。
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